Cada vez son más los jóvenes que optan por esta opción. Se trata de una nueva fórmula, no contemplada por la Ley y tampoco regulada por el Código Civil pero aceptada y reconocida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Reglamento Hipotecario.
De esta forma, el inquilino puede vivir arrendando su futura vivienda por un tiempo acordado. Finalizado este tiempo, tendrá derecho a comprarla por el precio fijado y del que se descontarán , total o parcialmente las rentas del alquiler pagadas y el pago de Arras, si las hubiera.
Se trata de un mix entre alquiler y compra, formado por dos subcontratos (alquiler y compra) que puede dar a beneficios a ambas partes.
Para que el contrato de alquiler sea vigente y según lo establece el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años pactados de alquiler y el precio de venta fijado en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Se aconseja fijar una prima inicial, tipo Arras, por el derecho a la opción de compra. Es una buena manera de asegurarse que el inquilino tiene interés en comprar la vivienda. Es importante que ambas partes tengan claro que en caso que el inquilino no ejerza su derecho de compra, tanto la cuota como las primas invertidas en el alquiler se quedarán en manos del vendedor.
La LAU protege al inquilino su derecho a permanecer en la vivienda durante el tiempo fijado en el contrato de alquiler.
En caso de prorrogar el contrato de alquiler por más tiempo, el contrato de compra caducaría, perdiendo la cuota invertida en la compra.
El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato.
El arrendatario puede ejercer su derecho de compra mucho antes que termine el plazo fijado
El precio de compraventa no puede ser modificado ni por el propietario ni por el inquilino. El precio del alquiler sí que puede variar en función al IPC si el propietario lo exige.
Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción de compra y por lo tanto, la prima aportada.
Si ambas partes lo deciden, se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros. Para poder inscribirlo, el contrato tiene que cumplir 3 requisitos: especificar el precio de compra, el importe de la prima y el plazo para ejercer la opción de compra.
Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cabe contemplar diferentes situaciones fiscales:
El inquilino se podrá deducir el alquiler y el propietario deberá´declara lo percibido en caso que solo se especifique el plazo y el precio de la vivienda. Y una vez realizada la venta, el propietario tendrá que declarar la ganancia patrimonial.
Si el inquilino paga al propietario una prima en concepto de derecho de compra, el propietario deberá declarar la cuota como ganancia pero el inquilino no podrá desgravarla.
Como todo en la vida, hay sus partes buenas y otras que no lo son tanto, pero si no tienes prisa en vender, esta puede ser una buena opción
