Ahora empiezan los verdaderos dolores de cabeza. ¿Qué documentos necesito? (documentación) ¿Se firman Arras o solo reserva? ¿ Qué tipo de Arras? ¡Dios necesito ayuda!
Ante todo te aconsejamos que te olvides de la reserva a no ser que sea por un tiempo muy corto dando paso a la firma de las Arras. Hemos de tener en cuenta que el contrato de reserva no está regulado por el Código Civil por lo que en caso de incumplimiento, la resolución del conflicto estará sujeta a la interpretación el juez. En cambio en el contrato de arras hay más seguridad jurídica.
Entonces, ¿ Qué tipo de arras te interesan ?
Tenemos 3 tipos de contratos de arras:
1.- CONFIRMATORIAS: El dinero que se entrega irá a cuenta del total del precio de venta. En caso de incumplimiento del contrato se suele penalizar de la siguiente manera
Si el comprador incumple : El vendedor se quedará las cantidades entregadas y podrá exigir indemnización por daños y perjuicios.
Si el vendedor incumple : El comprador puede exigir judicialmente, en virtud del artíuclo 1124 del Código Civil, que se efectue la compraventa. También puede optar por resolver el contrato. En ambos casos, puede exigir indemnización por daños y perjuicios.
2.- PENITENCIALES: cualquier de las partes puede desistir el contrato. En este caso se suele fijar las cantidades a devolver en caso de cancelar el contrato y suelen ser:
Si el comprador incumple: Perderá la cantidad entregada
Si el vendedor incumple: Deberá devolver el doble de la cantidad que el comprador le entregó.
3.- PENALES : Es la suma de los dos anteriores, es decir si se incumple
Por un lado a la entrega de dinero señalado para las arras penitenciales
Por otro lado no exime de la obligación de realizar la compraventa, como en las arras confirmatorias.
Este tipo de penalidad contractual viene fijado en el artículo 1152 del Código Civil donde se señala que, en caso de incumplimiento, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, si las partes no hubieran pactado otra cosa.
Y de la misma manera, el artículo 1153 del Código Civil dicta que, el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación adquirida, al firmar el contrato, pagando la pena Sólo podrá hacerlo en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho en el contrato.
¿CUÁNTO SE PAGA POR LAS ARRAS?
Legalmente no hay una cantidad obligatorio, todo depende de la negociación y del precio pero suele ir entre un 5% y un 10% del precio de compra-venta.
